Les rapports indiquent une augmentation des postes vacants, mais les fondamentaux du marché sont solides.
En janvier, la Société canadienne d'hypothèques et de logement a publié un rapport indiquant que les taux d'inoccupation des logements locatifs construits à cet effet dans la région de Kitchener-Cambridge-Waterloo — un marché largement stimulé par les étudiants — ont atteint un niveau jamais vu depuis 1993.
Malgré ce fait qui fait la une des journaux, les exploitants de logements collectifs sur les marchés locatifs canadiens, axés sur les étudiants, restent optimistes quant à cette classe d'actifs. Ils estiment que le récent ralentissement sera de courte durée.
Les plafonds de visas ne sont pas les seuls responsables
La baisse du taux d'occupation et, par conséquent, la croissance des loyers dans des marchés comme Kitchener, Waterloo, Guelph et London sont souvent liées aux récents plafonds imposés aux visas d'étudiants internationaux. Mais un facteur sans doute plus important entre en jeu : le nombre élevé de livraisons récentes de copropriétés qui inondent le marché de logements locatifs.
« Il y a certainement eu une certaine pression sur les loyers dans cet espace », a déclaré Michael Tsourounis, directeur des investissements chez Hazelview Investments, à Green Street News.
« Il s'agit d'un produit plus ciblé vers le segment haut de gamme de l'univers locatif, donc un tout nouveau produit qui fonctionne aujourd'hui, car nous avons eu un certain nombre de nouvelles locations spécialement construites - ce qui ne représente encore qu'une très petite partie de l'offre réelle qui a été ajoutée au marché - et beaucoup de livraisons de condos à peu près à la même période qui sont louées par des propriétaires/investisseurs. »
Le développement a toutefois considérablement ralenti au cours des dernières années, avec très peu de projets multifamiliaux qui verront le jour en 2024. Cela ouvre la voie à des contraintes d’approvisionnement dans les années à venir.
« Le Canada souffre d'une pénurie fondamentale de logements, avec un déficit de 390 000 lits dans des logements étudiants spécialement conçus », a déclaré à Green Street News Aly Damji, associé directeur immobilier chez Forum Asset Management. « Pour aggraver la situation, seuls 26 000 lits supplémentaires environ sont actuellement prévus dans le programme national de développement, un chiffre bien trop faible pour répondre à la demande croissante. »
Ainsi, le ralentissement actuel n'est pas aussi préoccupant pour les investisseurs que certains titres pourraient le laisser entendre. Hazelview exploite des immeubles d'appartements locatifs à proximité de plusieurs établissements d'enseignement postsecondaire au Canada, mais n'a pas constaté de taux d'inoccupation proches d'un niveau inquiétant.
« Notre taux d'inoccupation au Canada est historiquement resté bien inférieur à 5 % pendant des décennies », a déclaré M. Tsourounis. « Quand on regarde aux États-Unis, les taux d'occupation ont chuté à 94 %, 92 %, voire plus de 80 %, et même sur ces marchés, l'offre continue de croître. Je pense donc que cela illustre à quel point le marché canadien était tendu. »
Tsourounis a ajouté qu'il était important de contextualiser la demande sur les marchés canadiens par rapport à l'offre, soulignant que « la situation était tellement déséquilibrée que même lorsque l'on réduit la demande, la relation restait assez saine ».
Forum, le plus grand fournisseur canadien de logements étudiants sur mesure, affiche un taux d'occupation de 98 % pour l'année scolaire 2024-2025. L'entreprise ne s'attend pas à ce que ces chiffres changent significativement dans un avenir proche.
À Guelph, par exemple, la liste d'attente pour une résidence universitaire de première année comptait plus de 1 300 étudiants, et la situation du logement étudiant a été décrite par CTV News comme étant celle des Hunger Games », a déclaré Damji. « Les inscriptions hors province ont augmenté de 19,3 % à l'Université de Guelph, et celles des étudiants canadiens en première année ont augmenté de 47,9 %. »
Forte demande intérieure
Le message est clair : les fondamentaux du marché restent solides sur les marchés centrés sur les étudiants. Et les inscriptions d'étudiants nationaux y contribuent largement.
« Nous ne dépendons pas, du point de vue du logement étudiant, des étudiants internationaux », a déclaré Jonathan Turnbull, directeur du Canada pour la société de gestion d'investissement Harrison Street, lors d'un récent webinaire sur le logement étudiant organisé par Bonard.
Entre 80 % et 85 % des résidents de nos résidences sont des étudiants canadiens. Compte tenu de la façon dont ces étudiants fréquentent les universités – ils ne se contentent pas de fréquenter leur ville, mais se rendent également à l'étranger, tant au niveau provincial qu'international –, nous disposons d'une solide base d'étudiants canadiens qui pourrait compenser d'éventuelles perturbations internationales.
Cela s’applique toutefois en grande partie aux marchés proches des universités plutôt que des collèges, ces derniers dépendant beaucoup plus de l’inscription des étudiants internationaux.
« Nous pensons qu'il y a encore trop de volatilité parmi les universités, nous sommes donc convaincus qu'il faut cibler les plus grandes universités, qui ont un modèle de croissance plus cohérent des inscriptions sous-jacentes et une meilleure durabilité pendant les périodes difficiles », a déclaré Turnbull.
Damji a acquiescé, soulignant que la stratégie d'investissement du Forum a permis de se prémunir contre cette situation.
« Forum a stratégiquement développé et acquis des actifs de PBSA à proximité de certaines des meilleures universités publiques du Canada », a-t-il déclaré. « Cette stratégie a permis de se prémunir efficacement contre les répercussions du plafonnement des permis d'études internationaux, qui a principalement touché les établissements privés et les collèges. »
L'amélioration des tarifs de location est à venir
Partout au Canada, la croissance des loyers a ralenti ces derniers mois. Cependant, la stabilité de la demande et l'imminence d'une pénurie d'offres ouvrent la voie à des gains substantiels.
Turnbull prévoit une croissance des loyers de 5 à 7 % pour l'année, et Damji s'attend à ce que les prix continuent d'augmenter dans un avenir proche. Cependant, Tsourounis estime que la pression à la hausse sur les prix devrait véritablement se faire sentir vers 2027 et 2028, lorsque le manque de constructions entamées en 2023 et 2024 se fera enfin sentir.
Quant aux investissements que les exploitants envisagent de faire à l’avenir, Tsourounis affirme que le sud de l’Ontario et quelques autres marchés restent des cibles.
« Nous avons un excellent portefeuille dans les marchés étudiants comme Londres et Windsor, ainsi qu'à Montréal, Ottawa, Edmonton, Calgary et Halifax, en plus de la région du Golden Horseshoe. Nous continuons d'observer de bons fondamentaux à long terme dans tous ces marchés, donc je pense que nous allons continuer à investir dans ces marchés », a-t-il déclaré.
Les bâtiments dotés à la fois d'unités à plusieurs lits que les étudiants peuvent partager et de studios ou d'une chambre pour les étudiants qui préfèrent plus d'intimité sont essentiels pour servir l'ensemble du marché, ont déclaré Damji et Tsourounis.
Mais Damji note que « à l’avenir, les actifs PBSA non aménagés et mal situés seront touchés de manière disproportionnée par le plafond des permis d’études.
« Ces actifs sont généralement détenus par des propriétaires familiaux plutôt que par des investisseurs institutionnels », a-t-il déclaré, plaçant les investisseurs institutionnels dans une position encore plus avantageuse.